Zakup mieszkania od inwestora instytucjonalnego brzmi jak skomplikowana operacja? Nic bardziej mylnego. To rosnący trend, który oferuje kupującym gotowe, świetnie zlokalizowane i bezpieczne prawnie lokale z udokumentowaną historią najmu. Dlaczego jednak wielcy gracze decydują się na sprzedaż i czy nie ma w tym żadnych haczyków? Oddzielamy fakty od mitów i rozwiewamy największe wątpliwości kupujących.
Dlaczego warto kupić mieszkanie od inwestora instytucjonalnego?
Decyzja o zakupie nieruchomości z portfela instytucjonalnego to przede wszystkim oszczędność czasu i minimalizacja ryzyka. Fundusze PRS inwestują tylko w starannie wyselekcjonowane projekty. To oznacza, że najtrudniejszą pracę analityczną (ocenę dewelopera, badanie potencjału lokalizacji czy optymalizację układu) ktoś już wykonał za nas. Oto 8 kluczowych powodów, dla których warto rozważyć zakup mieszkania z sektora PRS:
1. Lokalizacja, lokalizacja… i jeszcze raz lokalizacja
Fundusze inwestują w projekty, które „bronią się same” - przede wszystkim świetną lokalizacją. Dobra lokalizacja to nie tylko wygoda życia, ale też fundament stabilnego najmu i wartości inwestycji.
2. Sprawdzeni właściciele i deweloperzy
Zakup poprzedzony jest szczegółowym procesem due diligence, więc projekty trafiające do portfolio funduszy pochodzą od solidnych, zweryfikowanych deweloperów - zarówno z segmentu premium, jak i bardziej dostępnego. Innymi słowy: ktoś już upewnił się, że „to działa”.
"Van der Vorm dobiera lokalnych partnerów poprzez wspólne przedsięwzięcia z uznanymi i sprawdzonymi deweloperami na polskim rynku, kładąc duży nacisk na prestiżowe lokalizacje oraz dbałość o detale w wykończeniu każdego z projektów. Z naszej perspektywy takie podejście pozwala łączyć lokalne doświadczenie z długoterminową wizją inwestycyjną, zapewniając, że każda nieruchomość nie tylko spełnia wysokie standardy jakości w momencie oddania, ale także utrzymuje swoją wartość i funkcjonalność w czasie. Przywiązujemy dużą wagę do komfortu życia oraz jakości realizacji projekty, dostarczając mieszkania, którym kupujący mogą naprawdę zaufać i w których mogą czuć się dobrze" - Margarethe van der Vorm, Acting CEO and Director International Investments
"W naszej ofercie znajdują się zarówno rozpoznawalne inwestycje z segmentu premium - takie jak Tower D przy ul. Grzybowskiej 49, zrealizowany przez Marvipol - jak i mieszkania z bardziej dostępnego segmentu, jednak zawsze zlokalizowane w starannie wybranych, świetnie skomunikowanych częściach miasta. Wszystkie te projekty pochodzą z portfolio uznanych deweloperów, takich jak Spravia czy Dantex i zostały wcześniej poddane szczegółowej analizie pod kątem jakości, lokalizacji oraz potencjału inwestycyjnego" - Joanna Olszewska, Head of Privatisation and Letting
3. W pełni wykończone i gotowe do zarabiania
Mieszkania są wykończone i w pełni przygotowane do wynajmu lub zamieszkania. Bez dodatkowych nakładów finansowych, bez opóźnień, remontów, uciążliwych hałasów przez najbliższe pół roku, odstraszających potencjalnych najemców.
4. Funkcjonalne układy
Układy mieszkań są przemyślane pod kątem najemców - wygodne, praktyczne i zoptymalizowane pod kątem maksymalizacji stopy zwrotu.
5. Trwałość zamiast chwilowej mody
Kluczową ideą jest trwałość materiałów oraz wyższy standard wykończenia. Dzięki skali zamówień fundusze mogą pozwolić sobie na wyższy standard - bez windowania ceny dla kupującego. Istnieją również inwestycje, które zachowują swój indywidualizm dzięki zastosowaniu różnej kolorystyki w mieszkaniach - świetnym przykładem jest Szwedzka 4. Widzimy też trend wymiany mebli ruchomych by wyróżnić lokale - w przypadku Grzybowskiej 49 mamy spersonalizowane lokale pokazowe.
Oferty warte uwagi
6. Historia najmu
Dostępna historia najmu daje realne dane o osiąganych czynszach. W przypadku Van Der Vorm Living i projektu przy Szwedzkiej 4 część mieszkań jest sprzedawanych z aktywnymi, długoterminowymi, profesjonalnymi umowami najmu. Każdy najemca został też finansowo zweryfikowany przy udziale Simpl.rent i odpowiedniego ubezpieczenia od niepłacenia czynszu.
7. Profesjonalne zarządzanie
Mieszkania są często zarządzane przez wyspecjalizowane firmy, co oznacza uporządkowane procesy, sprawdzonych najemców i mniej przykrych niespodzianek.
8. Bezpieczeństwo transakcji
Proces sprzedaży jest przejrzysty i wspierany przez kancelarie prawne oraz notariuszy. Fundusz - jako podmiot profesjonalny - działa według jasno określonych procedur i obowiązków wynikających z przepisów prawa. Dodatkowo, inwestor występując często w procesie sprzedaż jako „przedsiębiorca inny niż deweloper” zgodnie z nową ustawą deweloperską (od 1 lipca 2022 r.) ma szereg obowiązków do spełnienia m.in przygotowanie prospektu informacyjnego, podpisanie mowy w formie aktu notarialnego, dostarczenie aktualnego odpisu z KRS lub zaświadczenia o wpisie do CEIDG. Dodatkowo odbiór lokalu odbywa się przed zawarciem umowy przenoszącej własność.
Dlaczego inwestor sprzedaje mieszkania?
To jedno z najczęstszych pytań. Sprzedaż wynika najczęściej z optymalizacji portfela, realizacji zysków lub zmiany strategii inwestycyjnej.
Fundusze zarządzają dużymi portfelami nieruchomości i regularnie je optymalizują. Sprzedaż części mieszkań może wynikać m.in. z:
- realizacji zysku,
- zmiany strategii inwestycyjnej,
- rotacji aktywów,
- potrzeby uwolnienia kapitału na nowe projekty.
To standardowa praktyka inwestycyjna - trochę jak "przetasowanie kart" w dobrze prowadzonym portfelu.
Czy inwestorzy wycofują się z Polski?
Rynek się zmienia, strategie inwestorów również, więc nie ma jednego prostego „tak” lub „nie”. Część funduszy sprzedaje wybrane aktywa, a inne nadal aktywnie inwestują. W praktyce oznacza to raczej ewolucję rynku, a nie jego wycofanie.
Czy inwestorzy wynajmują mieszkania krótkoterminowo?
Zdecydowana większość projektów PRS koncentruje się na najmie długoterminowym. To stabilniejszy model biznesowy, przewidywalny i mniej podatny na sezonowość. Najem krótkoterminowy to zupełnie inna strategia - i raczej nie jest domeną dużych funduszy PRS.
Działalność Hamilton May w segmencie PRS
Hamilton May działa na rynku od 2004 roku i od początku aktywnie uczestniczy w rozwoju segmentu PRS w Polsce. Od zarządzania pojedynczymi lokalami, przez obsługę całych inwestycji, aż po wsparcie zakupu budynków pod wynajem - doświadczenie budowane było krok po kroku.
"W ciągu ostatniej dekady Hamilton May rozwinął specjalistyczne usługi dla inwestorów typu build-to-rent. Jako partner strategiczny oferujemy kompleksowe rozwiązania 360 stopni - obejmujące zakup, wykończenie, komercjalizację, zarządzanie i wynajem, marketing oraz sprzedaż. To zintegrowane podejście zapewnia nam wyjątkową i silną pozycję w sektorze PRS w Polsce" - Robert Watkins, CEO
"Dziś sprzedaż mieszkań z portfeli inwestorów to naturalne rozszerzenie tej działalności. To także sposób na jeszcze lepsze dopasowanie strategii inwestycyjnych do zmieniającego się rynku. Tworzenie biur sprzedaży dla inwestorów i deweloperów to kierunek, który będzie dynamicznie się rozwijał. Jesteśmy dumni, że możemy być częścią tego procesu od samego początku i nadal chcemy się w nim rozwijać. Od samego początku Hamilton May wybiera selektywnie na partnerów solidne, sprawdzone firmy, wierząc w budowanie długotrwałych relacji" - Ilona Stanik, Head of Capital Markets
