Sektor mieszkaniowy polskiego rynku nieruchomości cieszył się dotychczas bezprecedensowym boomem spowodowanym deficytem mieszkaniowym, szacowanym przez analityków na 3 miliony jednostek, jak również niską jakością dostępnych nieruchomości (z których wiele pamięta czasy minionego ustroju), oraz agresywnym popytem na lepsze, bardziej nowoczesne mieszkania. Mimo iż w przeszłości młodzi Polacy napotykali spore trudności z wejściem na rynek nieruchomości, wiele wskazuje na to, że sytuacja ta może ulec zmianie. Co więcej, inwestorzy instytucjonalni z zagranicy coraz częściej i liczniej wykazują zainteresowanie udziałem w polskim prywatnym sektorze wynajmu (PRS). Wszystkie powyższe czynniki zdynamizowały rozwój tego sektora, który w najbliższych latach będzie podlegał dalszej ewolucji.

Chociaż liczba obecnie sprzedawanych nieruchomości wydaje się utrzymywać na dobrym poziomie, obserwowana szczególnie u ludzi młodych zmiana dynamiki stylu życia zaczyna generować odczuwalne dla rynku rezultaty. Według Roberta Watkinsa z Hamilton May “najczęstszym z dotychczasowych wyborów tej konkretnej grupy demograficznej był zakup kawalerki, by w dalszej perspektywie sięgnąć po nieruchomość większych gabarytów. Zachowanie to wywodziło się z bardzo silnie zakorzenionego przekonania o potrzebie posiadania nieruchomości na własność. Obecnie jednak młodsze pokolenie przywiązuje większą wagę do elastyczności i własnej mobilności, stroniąc od zaciągania kredytów postrzeganych jako balast”.

Problem potencjalnych najemców leży w wyraźnym rozdrobnieniu sektora wynajmu. Od czasu transformacji ustrojowej w Polsce deweloperzy najczęściej koncentrowali się na sprzedaży nieruchomości. W konsekwencji PRS został zdominowany przez właścicieli prywatnych, co z perspektywy najemcy jest dalekie od ideału. Jak wnioskuje Robert Watkins “najemcom obecnie najbardziej zależy na profesjonalnej obsłudze. Osoby poszukujące nieruchomości na wynajem są zmęczone kontaktami z nierzetelnymi właścicielami, oferującymi niejasne i nie do końca uregulowane warunki najmu. Obecnie najbardziej liczącymi się czynnikami są stabilność i bezpieczeństwo".

Rozwiązanie wyżej wymienionego problemu zaczyna stopniowo nadchodzić z zagranicy, pod postacią inwestorów instytucjonalnych rozpoczynających działania na polskim rynku nieruchomości. “Ekonomiczna stabilność Polski sprawiła, że stała się ona obiektem szczególnego zainteresowania” - kontynuuje swą myśl Watkins - “dlatego też coraz częściej mamy do czynienia z obecnością zagranicznego kapitału na polskich rynkach”. Atrakcyjność Polski nie jest trudna do zaobserwowania - z uwagi na wysoki popyt rentowność brutto w Warszawie oscyluje w granicach od 6 do 8%, w porównaniu z poziomem 3 - 4% osiągalnym w Berlinie. Mając na uwadze dobry dostęp do źródeł finansowania, łatwo jest zrozumieć, dlaczego inwestorzy z Niemiec i Wielkiej Brytanii pozyskują środki na inwestowanie na dopiero co powstających rynkach, takich jak Polski.

Mimo tak wielu pozytywnych dla rozwoju PRSu czynników, wielu inwestorów znalazło się w impasie wywołanym brakiem odpowiednich produktów rynkowych - w szczególności całych budynków. Dlatego też najbardziej prawdopodobnym scenariuszem jest bezpośrednia współpraca zagranicznego kapitału z deweloperami w celu autonomicznego dostarczania potrzebnych nieruchomości. “W mojej ocenie prawdopodobnym jest, że następnym krokiem PRS będzie rozkwit profilowanych i profesjonalnie zarządzanych inwestycji wspieranych przez inwestorów instytucjonalnych” - wnioskuje Robert Watkins.

Dla najemców oznacza to dobre wieści. Obecnie polskie społeczeństwo jest w pełni świadome tego, czego należy oczekiwać od wysokiej jakości inwestycji. Ponieważ od powstających nieruchomości oczekuje się konkretnego standardu, ogólna jakość inwestycji musi spełniać określone wymagania, by zagwarantować wynajem. Nie wystarczy już zatem zapewnić usługi portiera, czy podstawowego sprzątania - nowoczesny polski najemca oczekuje czegoś z wyższej półki. W konsekwencji deweloperzy dokładają szczególnych starań by zapewnić ponadprzeciętne warunki, dbając np. o obecność konsjerża, tworząc wysmakowane stylistycznie części wspólne nieruchomości, czy też zapewniając dodatkowe atrakcje, takie jak sala gimnastyczna itp. Rozwiązania te upowszechniły się już w Niemczech i Wielkiej Brytanii. Dodatkowo trendem wśród developerów było tworzenie nieruchomości wokół konkretnych motywów tematycznych, nadających inwestycjom szczególnego sznytu i unikatowości. Przewiduje się że również i ta tendencja dobrze przyjmie się na polskim gruncie.

Polski PRS doczekał się dotychczas szeregu przełomowych i wyznaczających nowe standardy transakcji: wśród nich warto odnotować mający miejsce w 2016 roku zakup 72 jednostek w inwestycji Złota 44 przez grupę Catella, czyli łącznie dziewięciu pięter (25% projektu) i przychodem brutto szacowanym na poziomie 6,6%. Była to pierwsza duża transakcja w segmencie premium. Dodatkowo, Bouwfonds dokonał pierwszego zakupu całej inwestycji z zamiarem włączenia jej do rynku PRS. Zrealizowany przez Matexi obiekt, znaduje się w obszarze warszawskiego CBD i mieści 193 lokale (9 500m2). Wreszcie, Fundusz Mieszkań na Wynajem (powstały z ramienia Banku Gospodarstwa Krajowego) ogłosiła, że w 2018 roku ​​zamierza wypuścić na ogólnopolski rynek 5 500 jednostek mieszkaniowych.

„Perspektywę rozwoju sektora PRS dostrzegają nie tylko inwestorzy, poszukujący alternatywy dla inwestycji na rynku nieruchomości komercyjnych.” - komentuje Artur Pietraszewski, Associate Director, Investment Properties, Residential (CBRE). – „Widzą ją też deweloperzy mieszkaniowi, dla których instytucjonalny rynek najmu i klienci dokonujący zakupu całych budynków lub dużych portfeli mieszkań oznaczają stabilizację przychodów. Deweloperzy mają świadomość, że dzisiejszy wysoki popyt po stronie klientów indywidualnych może ulec wyhamowaniu, a powstałą rynkową lukę może zapełnić właśnie oferta rynku PRS. Oferta adresowania do nabywców instytucjonalnych to też szansa na szybkie zwiększanie skali dla firm, które potrzebują utrzymać dynamikę rozwoju. Deweloperzy mieszkaniowi dysponują wystarczającym bankiem ziemi lub gotowymi projektami, przygotowanymi pod kątem najmu instytucjonalnego.”

Przewiduje się, że w najbliższych 7-10 latach rynek mieszkaniowy w Warszawie przejdzie transformację w oparciu o wzorce zachodnie, gdzie znaczna część sektora stanowi własność instytucji i inwestorów dużego kalibru. Jednocześnie koniecznym jest, by kapitał wchodzący na polski rynek postępował z należytą rozwagą, gdyż posiadanie specjalistycznej wiedzy na temat specyfiki lokalnego rynku jest kluczem do osiągnięcia celu. Nikt z Wielkiej Czwórki (JLL, CBRE, Colliers International, Cushman & Wakefield) nie świadczy obecnie usług zarządzania nieruchomościami oraz wynajmu - obszarze w którym Hamilton May posiada rozległe doświadczenie i liczne sukcesy. “Jako firma dotarliśmy do funduszy instytucjonalnych i osób reprezentujących syndykaty inwestycyjne” - mówi Robert Watkins. “Zamiarem wielu inwestorów jest budowanie długotrwałych relacji w celu zapewnienia komercyjnego sukcesu dla swych inwestycji - my natomiast posiadamy rozległe zaplecze, by im w tym pomóc.” Gdy stawka - podobnie z resztą jak i siła konkurencji - ustawicznie rosną, współpraca z ugruntowanym i sprawnie działającym partnerem lokalnym wydaje się trudna do przecenienia.